Rauchmelderpflicht in Bayern: die Übergangsfrist endet am 31.12.2017

Bereits seit Januar 2013 müssen in Bayern neue Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Für Bestandswohnungen hat die Nachrüstung bis 31.12.2017 zu erfolgen. Bei vielen Unternehmen, die den Einbau von Rauchmeldern vornehmen, gibt es schon jetzt lange Wartelisten, sodass möglicherweise bald nicht mehr gewährleistet ist, dass eine Installation rechtzeitig vor Fristablauf erfolgen kann.

Wer ist für die Installation und die Wartung verantwortlich?

Baurechtlich ist der jeweilige Eigentümer der Wohnung verpflichtet, sog. „Rauchwarnmelder“ (umgangssprachlich meist nur „Rauchmelder“ genannt) zu installieren. Erfasst sind hiervon nicht nur Wohnungen, sondern auch Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser, unabhängig davon, ob sie selbstgenutzt oder vermietet sind.

Die regelmäßige Wartung (Artikel 46 Absatz 4 BayBO spricht von „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“) obliegt dem unmittelbaren Besitzer. Im Falle vermieteter Wohnungen wäre das der Mieter. Rein mietvertraglich betrachtet kann dem Mieter diese Pflicht im Mietvertrag (oder in einem Nachtrag hierzu) übertragen werden.

Wo müssen Rauchmelder installiert werden?

Jeweils mindestens ein Rauchmelder muss in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, vorhanden sein.

Was gilt, wenn ein Rauchmelder bereits installiert ist?

In selbstbewohnten Wohnungseigentumseinheiten können die Wohnungseigentümer beschließen, dass einheitliche Rauchmelder zu installieren sind. In vermieteten Wohnungen haben es die Mieter zu dulden, dass der Vermieter seine eigenen Rauchmelder einbaut, denn auch hier überwiegt das Interesse des Vermieters an eigenen, einheitlichen Geräten.

Wer trägt die Kosten für den Einbau bzw. die Wartung?

Die Kosten für den Einbau trägt der Vermieter; er kann sie nicht auf den Mieter umlegen. Die Kosten für die regelmäßige Wartung können hingegen auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.

Welche Konsequenzen hat es, wenn ab dem 01.01.2018 kein Rauchmelder installiert ist?

Nach der Bayerischen Bauordnung stellt es keine Ordnungswidrigkeit dar, wenn keine Rauchmelder installiert sind, wie es in anderen Bundesländern der Fall ist. Kontrollen sind von öffentlicher Seite her nicht vorgesehen.

Kann ein Mieter den Einbau eines Rauchmelders von seinem Vermieter verlangen?

Es besteht kein vertraglicher oder sonstiger Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Installation von Rauchmeldern. Nur die Bauaufsichtsbehörden können den Einbau beim Vermieter durchsetzen.

Unser Tipp:
Wir empfehlen, eine einvernehmliche Regelung zwischen den Mietvertragsparteien zu finden, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten. Der Mieter kann z.B. dem Vermieter anbieten, auf eigene Kosten Rauchmelder zu installieren; dann sollte jedoch schriftlich vereinbart werden, dass in diesem Falle der Mieter in Erfüllung der Pflichten des Vermieters handelt. Anderenfalls könnte der Vermieter unmittelbar nach dem Einbau durch den Mieter die Duldung des Einbaus eigener Rauchmelder verlangen.

Für Rückfragen bzw. weitergehende Informationen zu diesem Thema – sowie zu sonstigen miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Fragestellungen – stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihre

Manuela Ernstberger
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

03.04.2017