Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Eigenbedarfskündigungen

Ein Verstoß gegen die Pflicht zum Angebot einer freistehenden Wohnung führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung

Bislang war es ständige Rechtsprechung aller Gerichte, dass eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, wenn der Vermieter dem gekündigten Mieter eine freie, ihm zur Verfügung stehende, vergleichbare Wohnung im Haus oder in der Wohnanlage nicht anbietet. Dies galt sogar für Wohnungen, die während der laufenden Kündigungsfrist frei werden. Hat der Vermieter gegen den Mieter auf Basis der unwirksamen Eigenbedarfskündigung Räumungsklage erhoben, so wurde diese als unzulässig abgewiesen. Der Mieter durfte die Wohnung weiternutzen.

Diese Rechtsprechung hat der BGH in seinem Urteil vom 14.12.16, Az. VIII ZR 232/15, nunmehr aufgegeben: Es besteht zwar immer noch eine Anbietpflicht; verstößt der Vermieter dagegen, bleibt aber die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam. Eine darauf gestützte Räumungsklage ist nunmehr begründet. Der Mieter ist zur Räumung der Wohnung verpflichtet; er hat lediglich einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch die Kündigung entstehenden Schadens.

Als Schadensersatzpositionen kommen u. a. in Betracht:

- Umzugskosten
- Renovierungskosten für die neue Wohnung
- Maklerkosten
- Mehrbelastung durch höhere Kaltmiete der Ersatzwohnung
- Mehrbelastung durch höhere Betriebskosten der Ersatzwohnung
- Zinsverluste (für die für die neue Wohnung (anders als bei der alten Wohnung) zu hinterlegende
  Kaution, für einen Ablösebetrag für Möbel in der neuen Wohnung, für Geldaufwendungen
  für die Anschaffung neuer Möbel)
- Verluste infolge dessen, dass in der neuen Wohnung Möbel nicht mehr aufgestellt und teilweise
  mit Verlust verkauft, teilweise entgeltlich untergestellt werden mussten
- Inseratskosten im Zusammenhang mit dem Möbelverkauf

Darüber hinaus ist nunmehr klargestellt, dass auch eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin eine Kündigung mit Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen kann. Der Eigenbedarf muss dann in der Person eines Gesellschafters, seines Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts vorliegen.

Die übrigen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung (Form, Frist, Kündigungsgrund) müssen nach wie vor vorliegen, sonst ist die Kündigung unwirksam.

Eine Kündigung ist z. B. weiterhin unwirksam, wenn sie mit Eigenbedarf begründet wird, der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt wird, die Wohnung jedoch tatsächlich überhaupt nicht nutzen will, sog. „vorgeschobener Eigenbedarf“. Der Vermieter ist sogar verpflichtet, dem Mieter den zwischenzeitlichen Wegfall des Eigenbedarfs mitzuteilen. Zieht der Mieter in Unkenntnis der Tatsache, dass es sich um einen vorgeschobenen Eigenbedarf handelt aus und stellt er erst danach fest, dass der Kündigungsgrund vorgeschoben war, hat er gegen den Vermieter einen Schadensersatzanspruch.

Diese Änderung der Rechtsprechung wirkt sich auf schon bestehende und künftige Wohnraummietverhältnisse aus. Sie gilt auch für schon ausgesprochene Eigenbedarfskündigungen; etwaig entstandene Schadensersatzansprüche können innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren durchgesetzt werden.

Für Rückfragen bzw. weitergehende Informationen - sowie zu sonstigen mietrechtlichen Fragestellungen - stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihre

Manuela Ernstberger
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

03.03.2017