Kündigung des Mietverhältnisses

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Manuela Ernstberger berät Sie über die (Un-)Wirksamkeit einer Kündigung betreffend ein Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis. Dabei werden in einem ersten Beratungsgespräch die gesetzlichen Voraussetzungen für eine geplante oder schon ausgesprochene Kündigung geprüft, unter Beachtung der Besonderheiten für außerordentliche fristlose oder ordentliche fristgerechte Kündigungen. Es werden taktische Maßnahmen (z.B. Widerspruch gegen die Kündigung) und das mögliche weitere Vorgehen besprochen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mieter haben eine Kündigungsfrist von 3 Monaten und müssen bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats kündigen, damit dieser zur Frist zählt.
  • Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig - beginnend bei 3 Monaten für bis zu 5 Jahre Mietdauer und maximal 9 Monaten ab einem 8-jährigen Mietverhältnis.
  • In einigen Fällen gelten kürzere Mietfristen, z.B. bei Verstößen des Mieters. Meist muss zunächst eine Abmahnung geschickt werden, außer in diesen Fällen.
  • 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist kann der Mieter der Kündigung schriftlich widersprechen, wenn bestimmte Härtefälle vorliegen, z.B. eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder drohende Obdachlosigkeit.
  • Im Mietvertrag darf der Vermieter die Kündigung für 4 Jahre ausschließen (BGH, Beschluss vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).

Wenn eine Wohnung nicht für einen von vornherein festgelegten Zeitraum gemietet wird, ist sie auf unbestimmte Zeit vermietet. Der Mietvertrag kann natürlich auch wieder gekündigt werden. Das ist allerdings für den Mieter weitaus einfacher als für den Vermieter - und zwar nicht nur, was die Kündigungsgründe angeht, sondern auch bei den Kündigungsfristen (§ 573c BGB).

Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate

Mieter haben grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Um fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Samstage gelten dabei als Werktage.  

Wer die Frist von 3 Monaten verpasst, der muss nicht erneut kündigen, sondern die Kündigung verschiebt sich dann automatisch um einen Monat nach hinten.

Auf Kündigungsausschluss im Vertrag achten

Vermieter dürfen in den Mietvertrag schreiben, dass der Mieter erstmal nicht kündigen darf - und zwar für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren nach Abschluss des Mietvertrags. Eine solche Klausel ist zulässig, obwohl das Gesetz ein jederzeitiges Kündigungsrecht des Mieters vorsieht (BGH, Beschluss vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16). Erst wenn ein solcher Kündigungsausschluss einen Zeitraum von 4 Jahren überschreitet, ist er unwirksam. Mieter sollten nicht ohne Weiteres einen solchen Kündigungsausschluss akzeptieren und bei Unterzeichnung des Vertrages darauf achten.

Bei Sonderkündigungen gibt es besondere Fristen

Steht dem Mieter ein Sonderkündigungsgrund zu, dann gelten besondere Kündigungsfristen. Hier die wichtigsten Beispiele:

  • Mieterhöhung: Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Danach kann er die Mieterhöhung prüfen und hat bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung Zeit, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 561 BGB).
  • Sanierung: Kündigt der Vermieter eine umfassende Sanierung an, die den Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Nach Erhalt des Schreibens kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleinere Reparaturarbeiten verkürzen die Kündigungsfrist nicht.
  • Gesundheitliche Gefährdung: Schimmel oder Baufälligkeit können bisweilen eine ernste gesundheitliche Gefährdung darstellen. Die Kündigungsfrist entfällt in diesen Fällen ganz (§ 543 BGB).

Kündigungsfrist für Vermieter: Hängt von der Mietdauer ab

Für Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist danach, wie lange das Mietverhältnis besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit hat er, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

  • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate

Ist im Mietvertrag eine andere und längere Kündigungsfrist vereinbart, so gilt sie nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, kann hiervon nur der Mieter Gebrauch machen.

Kürzere Kündigungsfristen gelten bei der Untervermietung von möblierten Zimmern - hier reichen sowohl für Mieter als auch für Vermieter 4 Wochen.  

Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer Frist von 1 Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.

Bei besonderem Grund darf Vermieter mit kürzerer Frist kündigen

Auch für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es für ihn nicht zumutbar ist, dass der Mieter länger in seiner Wohnung bleibt. Das ist der Fall, wenn der Mieter 2 Monate hintereinander die Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).  

Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit die Kündigung fristlos erfolgen kann. Gerichte sahen beispielsweise folgende Fälle als rechtmäßig an:

  • Vertragswidriger Gebrauch: das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln, das häufige Füttern von Tauben, Heroinhandel oder der Einbau eines Fensters auf eigene Faust
  • Störung des Hausfriedens: schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter sowie vorsätzliche Sachbeschädigung oder Stromdiebstahl

Ist eine Abmahnung erforderlich?

In weniger gravierenden Fällen wie etwa dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbotes oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).

Sonderfall „Unter einem Dach“: Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe noch Eigenbedarf geltend machen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um 3 Monate. Wohnt der Mieter z.B. bereits seit 5 Jahren in der Wohnung, hat er statt 6 Monaten 9 Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Widerspruch bei Härtefällen

Ein Mieter kann der berechtigten Kündigung seiner Wohnung widersprechen, wenn er darlegen kann, dass der Umzug für ihn oder einen Familienangehörigen eine besondere Härte wäre. Solche Härtefälle sind:

  • Fortgeschrittene Schwangerschaft
  • Kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen
  • Schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität
  • Drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann
  • Eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend
  • Hohes Alter
  • Notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn man auf die Fertigstellung seines Eigenheimes oder den Platz in einem Seniorenstift wartet

Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter unter Umständen mit sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild verschaffen, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15). Wichtig ist dabei, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind. Ferner die Einschätzung, wie schwer die zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigung sein könnte und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten kann.

Form und Inhalt des Widerspruchs

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Die Frist von 2 Monaten gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden, ob er berechtigt ist. Dabei wird abgewogen, was überwiegt: die Härte für den Mieter oder das Interesse des Vermieters an einem Auszug. Braucht der Vermieter dringend selber eine Bleibe, wird dies höher bewertet, als wenn die Wohnung nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist von selber, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung wird in der Regel nur ausgesprochen, wenn der Mieter ein sehr hohes Alter erreicht hat.